Wohnungen als Renditeobjekte werden für immer mehr Menschen zu einer interessanten Investmentidee, die sich lohnen kann. Mit den folgenden fünf Schritten gelangen Investoren zu einer zukunftsträchtigen Kapitalanlage

Niedrige Zinsen, ein boomender Wohnungsmarkt und jede Menge Kapital von Investoren: Die aktuelle Konstellation auf dem Immobilienmarkt macht den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses als Vermietungsobjekt für immer mehr Menschen interessant. Während andere Anlageformen aufgrund der Minizinsen nur wenig bis gar keine Erträge abwerfen, versprechen vermietete Immobilien dank historisch günstiger Baufinanzierungen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor auskömmliche Renditen – und sind daher eine echte Alternative für den privaten Vermögensaufbau und die Altersvorsorge.

Einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zufolge liegt die durchschnittliche Nettorendite für private Immobilieninvestitionen derzeit bei etwa drei Prozent, gute Objekte bringen zum Teil deutlich mehr. Kapitalanleger haben zudem gute Chancen, langfristig ordentliche Wertsteigerungen zu erzielen – wenn sie ein paar einfache Regeln beherzigen.

Das richtige Objekt auswählen

Wer das erste Mal eine Immobilie zu Vermietungszwecken kauft, sollte dieses Objekt von unabhängigen Beratern prüfen lassen, die neben der technischen Einschätzung auch eine gute Ortskenntnis besitzen. So können sie die Vorzüge oder Probleme einzelner Stadtteile und Wohnlagen einschätzen. Nur wer die Attraktivität eines Hauses oder einer Wohnung beurteilen kann, zieht am Ende die Menschen an, die er sich als Mieter wünscht.

In den vergangenen Jahren ist vor allem die Nachfrage nach kleinen Stadtwohnungen deutlich gestiegen, getrieben durch steigende Studentenzahlen, aber auch durch die wachsende Nachfrage von Menschen, die im Alter in ruhige Stadtquartiere mit guter Infrastruktur streben. Große Wohnungen ab hundert Quadratmetern bergen dagegen ein höheres Leerstandsrisiko. Wichtiger als die Ausstattung eines Objekts ist in jedem Fall die Lage: Die Ausstattung lässt sich optimieren, die Lage nicht.

Um ein Gespür für das Angebot sowie angemessene Kaufpreise und Mieten zu bekommen, sollten Interessenten unbedingt über einen längeren Zeitraum den Markt sondieren, mehrere Objekte besichtigen und mit Fachleuten sprechen. Vor allem die Auswahl der Wohnung bestimmt die Rendite der Investition. Zwei Werte sind besonders wichtig: der Kaufpreis und die erzielbare Jahresnettokaltmiete. Mit dieser Vorgabe wird das Angebot in vielen Städten schnell eng, und es erfordert Geduld, das passende Objekt zu finden.

Bei vermeintlichen Schnäppchen ist Vorsicht geboten: Warum werden sie so billig angeboten? Stimmt etwas mit der Bausubstanz nicht? Stehen am Gebäude umfangreiche Sanierungsarbeiten an? Wird in der Nachbarschaft ein Großprojekt gebaut? Um solche Fragen zu klären, ist es sinnvoll, vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlung zu lesen und einen Sachverständigen zu befragen. „Das Honorar für den Experten ist gut investiertes Geld“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Sanierungen, die kurz nach dem Kauf nötig werden, können die Rendite auf Jahre ruinieren.“

Auch die Überlegung, wie die Wohnung langfristig genutzt werden soll, kann ein wichtiges Kriterium für die Auswahl des Objekts sein: Soll die Wohnung später einmal Kindern im Studium zur Verfügung stehen? Oder eines Tages zum Altersdomizil des Eigentümers in der Stadt avancieren? Gibt es solche Pläne, sollten sie in die Standortwahl einfließen.

Die optimale Finanzierung wählen

Früher galt die Regel: möglichst wenig Eigenkapital einsetzen. Zum einen können die Zinsen von Darlehen für vermietete Immobilien von der Steuer abgesetzt werden, zum anderen bleibt so gegebenenfalls noch Kapital für andere Anlagen übrig – Stichwort: Risikostreuung. Heute kann ein höherer Eigenkapitalanteil sinnvoll sein. Eine geringere Kreditsumme reduziert die monatliche Belastung, sodass sich der finanzielle Puffer für den Fall vergrößert, dass Reparaturen nötig werden oder der Mieter seine Zahlungen schuldig bleibt. Zudem verringert sich das Kostenrisiko im Fall von Zinssteigerungen. Liegen die Zinsen nach dem Auslaufen der ersten Finanzierung höher als heute, steigt die monatliche Belastung. „Wir raten hier zu einer detaillierten Finanzanalyse“, sagt Thorsten Sagmüllner, Finanzierungsexperte für Swiss Life Select, „um ein ausgewogenes Verhältnis von finanzieller Flexibilität und Absicherung der Immobilie zu erreichen.“

Angesichts der historisch niedrigen Zinsen sollten die Konditionen für mindestens 15 Jahre festgeschrieben sein, wenn möglich länger. Nach zehn Jahren können Anleger ihre Baufinanzierung jederzeit kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Übrigens: Neben Kreditzinsen können auch Werbungskosten für Reparaturen sowie eine jährliche Abschreibung steuerlich geltend gemacht und von den Mieteinnahmen abgezogen werden. So bleibt ein Teil der Erlöse steuerfrei.

Die angemessene Miete festlegen

Welche Miete für die Immobilie angemessen ist, lässt sich mithilfe eines Mietspiegels oder durch Marktanalysen ermitteln. Vorsicht: Gilt für die Stadt eine Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuverträgen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es ist aber ohnehin nicht sinnvoll, den maximalen Preis auszureizen, weiß Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund. Die Vermietung dauert länger, die Fluktuation der Bewohner ist höher. „Viele unserer Mitglieder fordern lieber einen durchschnittlichen Preis, um Mieter langfristig an sich zu binden.“

Vertrauensfrage Seit das Bestellerprinzip gilt, kümmern sich immer mehr Eigentümer selbst um die Auswahl des Mieters

Den geeigneten Mieter finden

Seit das Bestellerprinzip gilt und der Makler nicht mehr vom Mieter bezahlt wird, suchen viele private Vermieter ihre Mieter selbst aus. Entscheidend ist der persönliche Eindruck: Will ich diesem Menschen mein Eigentum überlassen? Nur bei einem uneingeschränkten Ja als Antwort kommt ein Vertragsabschluss infrage, am besten mit einer schriftlichen Selbstauskunft des Mieters. Neben den persönlichen Daten und den Personalausweisdaten (inklusive Gültigkeitsdauer und ausstellender Behörde) enthält diese die Namen aller Personen, die mit dem Mieter einziehen. Auch der Beruf des Mieters sowie Angaben zu Beschäftigungsverhältnis und Arbeitgeber sollten vermerkt werden. Zudem ist es ratsam, Einkommensnachweise der vergangenen drei Monate zu verlangen, eine Schufa-Auskunft sowie eine Bescheinigung des aktuellen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen.

„Sind all diese Punkte abgeklärt, ist das Risiko gering, einem Mieter mit schlechter Bonität aufzusitzen“, sagt Mietrechtsexperte Wiech. Beim Thema Mietvertrag rät er, ein von Experten geprüftes Formular zu verwenden. „Zumindest in der Anfangsphase sollte man darüber hinaus bei der Nebenkostenabrechnung Fachleute hinzuziehen.“

Das Vermögen absichern

Um den Wert der Investition langfristig abzusichern, sind einige Versicherungen unverzichtbar. Dazu gehört in erster Linie die Wohngebäudeversicherung, die gegebenenfalls bei Schäden durch Feuer, Wasserrohrbruch oder Sturm zahlt. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kommt gegebenenfalls für Schäden auf, die vom Haus selbst ausgehen, etwa wenn bei Sturm herabfallende Äste oder Dachziegel parkende Autos beschädigen. Analog dazu springt bei Eigentumswohnungen die Wohnungshaftpflichtversicherung gegebenenfalls bei Schadensfällen ein, die der Vermieter zu verantworten hat, etwa bei einem durch Kurzschluss verursachten Brand. Auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung kann für Vermieter sinnvoll sein – falls es einmal zu juristischen Auseinandersetzungen mit dem Mieter kommen sollte.

Eine Sonderstellung nimmt die Arbeitskraftabsicherung ein. Sie bezieht sich nicht auf die Immobilie, sondern auf den Vermieter selbst. Sollte er, wenn auch nur vorübergehend, nicht mehr arbeitsfähig sein und seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen können, kann aus dem gesundheitlichen Problem schnell ein existenzielles werden. Wenn in dieser Phase womöglich der Mieter kündigt und die Wohnung eine Zeit lang leer steht, kann ein Notverkauf unvermeidlich werden und eine wichtige Säule der Altersvorsorge bedrohen. Eine Absicherung durch eine Krankentagegeld- oder Berufsunfähigkeitsversicherung ist daher gerade für Besitzer von vermieteten Immobilien anzuraten.

Von Sven Rohde

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